Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht ein Wohn- und Geschäftshaus im Ortskern Walsdorf, zweigeschossig und traufständig mit Hochparterre und ausgebautem Kurzwalmdach und angebauter, stark überformter Scheune mit ehemaligem Schalter raum einer Bankfiliale. Heute zwei Gewerbeeinheiten im EG und zwei Mietwohnungen. Parkplätze und zwei Garagen im rückseitigen Hof.

Das Hauptgebäude ist ein zweigeschossiges, traufständiges Wohn- und Geschäftshaus mit Hochparterre und ausgebautem Kurzwalmdach und direkt angrenzender, stark überformter Scheune. Die Erbauungszeit ist unbekannt; die klaren Achsen der Fassaden und einige konstruktive Details deuten auf das späte 19 bis mittlere 20. Jahrhundert. Die Außenwände sind gemäß Baubeschreibung im Antrag ringsum mit Kalkzementmörtel verputzt. Im EG ist eine Natursteinverkleidung angebracht worden; die übrigen Außenwände sind mit einem hellem Ockerfarbenen Edel Strukturputz ausgeführt. Hellgrau abgesetzter Sockel. Kellerwände aus Natursteinmauerwerk und Kellerdecken aus preußischen Kappen. Die Geschoßdecken bestehen aus Holzbalkenlagen mit Schüttung. Die Treppe ist in Stahlbeton mit Natursteinbelag ausgeführt. Kunststofffenster mit Dreh-Kipp-Beschlägen. Schaufensterelement rechts vom Eingang mit fünf Stufen. Die Fensteröffnungen sind teils mit schlichten Faschen gefasst, Fensterbänke aus Betonwerkstein. Verglaste Eingangstür mit Aluminiumrahmen. Podest-Treppe und Handlauf. Das kurz abgewalmte Satteldach ist mit roten Flachdachpfannen eingedeckt. Die ehemalige Scheune präsentiert sich als eingeschossiger, giebelständiger Anbau mit Satteldach und flacherem Dachwinkel. Die Fassade ist schlicht verputzt und hell gestrichen, ohne weitere Gliederungselemente. Die Fenster sind als moderne Kunststofffenster mit Dreh-Kipp-Beschlägen Außenjalousie ausgeführt. Markante, großflächige Giebelseite mit bodentiefen Fensterelementen aus Glasbausteinen. Der Umbau wurde im August 1997 genehmigt und sodann umgesetzt. Bis heute haben sich Teile der qualitätvollen Ausstattung erhalten. Nach Auszug der Bank wurde der Hauptraum unterteilt, um zwei Behandlungszimmer für eine Physiotherapiepraxis zu schaffen. Die Gewerbeeinheit im EG links wurde 1978 für die Bankfiliale eingerichtet. Zuvor wurde dort eine Metzgerei betrieben. Auch hier ist heute die Hauselektrik mit Automatensicherungen in Betrieb. Die Räumlichkeit wird aktuell von einem Büro für Versicherungen und Anlageberatung genutzt. Das erste OG befindet sich bis heute durchgehend in Wohnnutzung. Während der Angebotserstellung war die Begehung der Wohnung nicht möglich. Das Bad hat Dusche und separate Badewanne. Der Ausbau der Dachgeschoßwohnung erfolgte 1994. Gleichzeitig wurden einige Nebengebäude im Hof abgebrochen und einheitlich gepflastert. Im Innenhof liegt der Zugang zum Treppenhaus, neben einer für die Wohnung im OG beistellten Balkonanlage auf Stahlstützen. Es gibt zwei Garagen und 5 Stellplätze im Freien. Die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2024 liegen zur Einsichtnahme vor, mit Ausnahme des Verbrauchs Heizung DG. Die Schätzung ergibt sich aus der Differenz der Übrigen zum Gesamtverbrauch. Auf Anfrage erhalten Sie das Exposé mit Grundrissen und einer Miet- und Nebenkostenaufstellung.

Lagebeschreibung

Walsdorf, eine Gemeinde im oberfränkischen Landkreis Bamberg mit 2.645 Einwohnern, präsentiert sich als faszinierendes Beispiel für die erfolgreiche Verbindung von Geschichte und Moderne in der fränkischen Kulturlandschaft. Walsdorf liegt rund zehn Kilometer westlich der Stadt Bamberg im malerischen Aurachtal am Flüsschen Aurach an der Grenze zu Unterfranken. Die Gemeinde erstreckt sich auf eine Fläche von 16,24 Quadratkilometern in einer Höhe von 273 Metern über dem Meeresspiegel und gliedert sich in fünf Gemeindeteile: Erlau, Feigendorf, Kolmsdorf, Walsdorf und Zettelsdorf. Die Lage im nördlichen Steigerwald prägt das Landschaftsbild, wobei mehr als die Hälfte des Gemeindegebietes landwirtschaftlich genutzte Flächen wie Wiesen und Felder umfasst. Diese Einbettung in die fränkische Kulturlandschaft macht Walsdorf zu einem attraktiven Wohnort, der die Nähe zum Weltkulturerbe Bamberg mit dem Leben auf dem Land harmonisch verbindet. Die demografische Entwicklung Walsdorfs zeigt seit dem Jahr 2000 eine bemerkenswerte Stabilität mit konstant etwa 2.600 Einwohnern. Die Bevölkerungsstruktur weist eine ausgewogene Altersverteilung auf: 492 Personen sind zwischen 0 und 17 Jahren alt, 1.620 Personen gehören zur erwerbsfähigen Altersgruppe von 18 bis 64 Jahren, und 476 Personen sind 65 Jahre oder älter. Die Finanzkraft der Gemeinde liegt mit 700 Euro pro Einwohner leicht über dem bayerischen Landesdurchschnitt von 680 Euro, was auf eine solide Wirtschaftsstruktur hindeutet. s. InFranken 7. Nov. 2023 über den Haushalt Walsdorf 2022 Die Gewerbesteuereinnahmen entwickelten sich positiv und übertrafen 2021 mit circa 400.000 Euro die vorsichtigen Schätzungen von 325.000 Euro deutlich. Zahlreiche Handwerks- und Mittelstandsbetriebe bieten ein umfangreiches Angebot an wohnortnahen Arbeits- und Ausbildungsplätzen und haben daher große Bedeutung für die lokale Wirtschaft. Die Pro Kopf-Verschuldung der Gemeinde beträgt mit 514 Euro einen moderaten Wert, dem eine allgemeine Rücklage von 1,61 Millionen Euro gegenübersteht. Walsdorf profitiert von einer gut ausgebauten Infrastruktur und angenehmen Verkehrsanbindung. Die Gemeinde liegt an der Staatsstraße 2276, acht Kilometer von der Bundesautobahn 70 entfernt. Eine Busverbindung nach Bamberg besteht im Einstundentakt, wobei mit dem gelösten Ticket der kostenlose Bamberger Stadtbusverkehr genutzt werden kann. Besonders praktisch ist die einen Kilometer von Erlau entfernte Haltestelle in Mühlendorf, die an das Liniennetz der Stadtwerke Bamberg angeschlossen ist und kürzere Fahrintervalle, insbesondere am Wochenende, ermöglicht. Die Zukunftsprognose für Walsdorf ist durchaus optimistisch. Die Kombination aus historischem Charme, moderner Infrastruktur, stabiler Bevölkerungsentwicklung und geplanten Gewerbeinvestitionen positioniert die Gemeinde als attraktiven Standort sowohl für Wohnen als auch für Gewerbe. Die Nähe zu Bamberg als wachsender Universitäts- und Industriestadt mit vielen wirtschaftlichen Standbeinen wird weiterhin als Wachstumsmotor fungieren.

Hinweise

Volker Maisel Immobilien ist nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, die Identität der Kunden bei Abschluss festzuhalten. Daher ist es zwingend erforderlich, dass wir Sie zur gegebenen Zeit anhand Ihres gültigen Lichtbildausweis identifizieren. Alle Angaben zum Objekt beruhen auf Informationen des Verkäufers, bzw. auf die zur Verfügung gestellten Unterlagen, wobei Volker Maisel Immobilien sich um möglichst aktuelle, vollständige und korrekte Angaben bemüht. Gewähr und Haftung für die Objektangaben sind ausgeschlossen. Die im Prospekt enthaltenen Illustrationen, Visualisierungen, Einrichtungsgegenstände und Fotos sind als Skizzen zu verstehen. Sie dienen lediglich Informationszwecken. Zwischenverkauf, Vermietung und Irrtum vorbehalten. Das Angebot ist freibleibend. Zu rechnende Kaufnebenkosten sind je aus dem Verkaufspreis 2,38% Maklerprovision, 3,5% Grunderwerbsteuer in Bayern, Notar/Grundbuch ca. 1,5–2%. 

Provision

Käufer-Provision bei erfolgreicher Vermittlung 2,38% aus dem Kaufpreis inkl. MwSt.

Sonstiges

Energieträger Öl / zentral mit Heizkörpern

Baujahr: 1935/1997(Anbau)

Energiebedarfsausweis gültig bis 15.07.2035

Gebäudenutzfläche 541,51 m²

Endenergiebedarf 274,10 kWh/(m²a)

Effizienzklasse H