Lage

Die Schlossstraße 37 liegt im historischen Kern der Altenstadt von Pegnitz, unmittelbar neben dem Altenstädter Schloss. Die Straße mündet in den Alten Graben, eine wichtige Verkehrsachse zwischen Stadtkern und der Bundesstraße B2 mit den großen Einkaufszentren WIV-Center, Admira-Center und weiteren Fachmärkten. Dadurch entsteht eine hohe Sichtbarkeit der Liegenschaft bei gleichzeitig fußläufiger Erreichbarkeit der Innenstadt. Bahnhof, Rathaus, Schulen, Kindergärten, Ärzte, Apotheke und zahlreiche Einzelhandelsgeschäfte sind in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar. Pegnitz verfügt über einen eigenen Bahnhof mit VGN-Anbindung nach Nürnberg und Bayreuth sowie über die Schienenverbindung Nürnberg–Hof–Berlin. Die Autobahn A9 sowie die Bundesstraßen B2, B85 und B470 sind in kurzer Fahrzeit erreichbar, der Flughafen Nürnberg liegt etwa drei Viertelstunden entfernt. Pegnitz ist Mittelzentrum im südlichen Landkreis Bayreuth und Teil der Metropolregion Nürnberg sowie des Wirtschaftsbandes A9 Fränkische Schweiz. Der Standort zeichnet sich durch eine niedrige Arbeitslosigkeit, eine stabile Wirtschaftsstruktur mit international tätigen Maschinenbau- und Metallbetrieben (u. a. KSB, BEKA) und ein gut entwickeltes Gewerbegebiet Pegnitz-West mit erheblichen Erweiterungsreserven aus. Der Glasfaserausbau mit Bandbreiten bis 1 Gbit/s wird seit 2024 massiv vorangetrieben und verbessert die digitale Infrastruktur nachhaltig. Die Lage zwischen historischem Stadtkern und moderner Einzelhandelsachse am Alten Graben ist besonders für publikumsorientierte Nutzungen wie Dienstleistungen, Büros, Praxis oder Gastronomie geeignet. Ein kontinuierlicher Passantenstrom – motorisiert und zu Fuß – sichert Frequenz, ohne die Wohnnutzung in der ruhigen **Schlossstraße** selbst übermäßig zu beeinträchtigen. Die Kombination aus denkmalgeprägtem Umfeld, funktionierender Nahversorgung, guter medizinischer Infrastruktur und leistungsfähiger Verkehrs- und Datenanbindung macht den Standort langfristig attraktiv für Eigennutzer wie für Kapitalanleger. Eine detaillierte Standortanalyse mit ökonomischen und soziografischen Daten findet sich im Exposé, welches Sie auf Anfrage erhalten.  

Objektbeschreibung

Zum Verkauf steht die ehemalige Fronfeste mit Scheune und großem Garten im historischen Kern der Altenstadt von Pegnitz, direkt neben dem Altenstädter Schloss gelegen. 

• Zweigeschossiger, traufständiger Halbwalmdachbau von 1791 mit überdachtem Laubengang und unterkellertem Anbau. 

• Erdgeschosswohnung ca. 100 m² vermietet; Obergeschoss ca. 100 m² sowie Dachgeschoss mit ausbaufähiger Nettogrundfläche von ca. 95 m² teils genutzt, teils sanierungsbedürftig. 

• Gesamtwohnfläche Ist ca. 225 m², mit 50% Ansatz Freisitz ca. 240 m²; zusätzlich Kellerflächen und Nebenräume. 

Vermietung EG 

• Die Wohnung im EG ist derzeit vermietet 

• Die Mieter fühlen sich wohl und bleiben auch gerne  

• Der Garten wird mitbenutzt  

• Der Zustand ist teilsaniert, bzw. renoviert; also deutlich besser als OG und DG 

Nebengebäude und Grundstück 

• Grundstücksgröße ca. 1.294 m² mit Garten zum Alten Graben, Obstgarten und Gemüsegarten. 

• Giebelständige Scheune in Fachwerkbauweise mit Pfettendach und Doppelmuldenfalzziegeln, EG mit Garagen, DG als Lagerfläche. 

• Weiteres Nebengebäudeensemble mit Waschhaus, Holzlege und Werkstatt; geeignete Flächen für gemeinschaftliche oder hausbezogene Nutzung. 

Bauzustand und Denkmal 

• Aufgrund des geltenden Denkmalschutzes unterliegt das Angebot nicht der Energieausweispflicht (§ 79 GEG)

• Konstruktive Grundsubstanz des Wohnhauses überwiegend gut, Dachdeckung erneuerungsbedürftig, Bäder und Haustechnik teilweise sanierungsbedürftig. 

• Fachwerk, Laubengang und Dielenböden weitgehend erhalten und für eine denkmalgerechte, energetisch orientierte Sanierung geeignet. 

Entwicklungspotenzial 

• Klärung der Bebaubarkeit des Gartens zum Alten Graben mit neuem Baukörper (mehrgeschossiger Wohn- oder Mischnutzungsbau) bei zuständigen Behörden in Vorbereitung.f​ 

• Grundkonzept für Wohnungseigentümergemeinschaft aus saniertem Altbau und Neubau liegt vor; Stellungnahmen von Bau- und Denkmalbehörden teilweise bereits positiv, weitere in Bearbeitung. 

Wirtschaftliche Eckdaten 

• Jetzige Nettokaltmiete EG 580 Euro monatlich; Betriebskosten EG derzeit 158 Euro, Heizkosten EG ca. 295 Euro. 

• Kaufpreisvorstellung 460.000 Euro, vorbehaltlich Klärung der Bebaubarkeit; Käuferprovision 3,57% inkl. MwSt zusätzlich zur Verkäuferprovision. 

Hinweise

Alle Angaben zum Objekt beruhen auf Informationen des Verkäufers, bzw. auf die zur Verfügung gestellten Unterlagen, wobei Volker Maisel Immobilien sich um möglichst aktuelle, vollständige und korrekte Angaben bemüht. Gewähr und Haftung für die Objektangaben sind ausgeschlossen. Die im Prospekt enthaltenen Illustrationen, Visualisierungen, Einrichtungsgegenstände und Fotos sind als Skizzen zu verstehen. Sie dienen lediglich Informationszwecken. Zwischenverkauf, Vermietung und Irrtum vorbehalten.

Provision

Die Nutzung der Dienstleistungen durch die Firma Volker Maisel - Immobilien beginnt mit dem Empfang dieses Angebots. Dadurch kommt ein Vertrag zustande, der bei Kauf 3,57% des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer vorsieht. Die Courtage ist mit Wirksamkeit des jeweiligen Vertrages verdient und fällig. Der Anspruch auf Zahlung ist nach §328 BGB unmittelbar.