Über Gostenhof

Der Nürnberger Stadtteil Gostenhof erlebte zum Ende des 19. Jahrhunderts eine rasante bauliche Entwicklung, an deren Höhepunkt der riesige Justizpalast von 1916 stehen mag. Mit Weltwirtschaftskrise und Krieg verarmte das Viertel jedoch zusehends. Im kriegszerstörten Nürnberg bot die unbeschädigte Substanz in Gostenhof viel Platz zum Wohnen. Viele Gastarbeiterfamilien siedelten an und auch Liebhaber von Jugendstil- und Gründerzeithäuser kommen hier bis heute voll auf Ihre Kosten. So bildete sich seit der Nachkriegszeit ein vielfältiges Stadtviertel, worin auch bewusst investiert wurde. 
 Gostenhof hat sich inzwischen zum Szeneviertel gemausert und wird in Anlehnung an Soho in London gerne auch „Goho“ genannt. Ein wahres Künstler-, Kultur- und Alternativviertel. In den zahlreichen Hinterhöfen finden regelmäßig Veranstaltungen und Flohmärkte statt. Ob Unverpackt-Laden, Vintage-Mode, Wein, Taufkerzen, Upcycling-Möbel, Optiker, Fahrradwerkstatt, Designer-Boutiquen, Aktivspielplatz, Ateliers, Cafés, Kulturbrauerei - die Vielfalt ist, was diesem Viertel den besonderen Flair verleiht. Selbstredend gibt es alle Geschäfte und Einrichtungen für den täglichen Bedarf. Wer Individuelles, Ausgefallenes und Vielfalt sucht, der ist in Gostenhof genau richtig! 

Die hervorragende Anbindung erklärt sich aus der zentralen Lage südwestlich des mittelalterlichen Stadtkerns. Wo einst die Ludwigseisenbahn war, da verlaufen heute die U1 und die Ausfallstraße „Fürther Straße“. Sie führt direkt auf den Frankenschnellweg, der den Süden von Gostenhof einfasst. Im Westen von Gostenhof kreuzt der Stadtring 4R den Frankenschnellweg N4 (A73). Östlich von Gostenhof liegt der Hauptbahnhof, mit Direktanbindung an den Flughafen. 

Objektbeschreibung

Das Zinshaus wurde 1898 geplant und bis ins Jahr 1904 erbaut. Dementsprechend ist der Grundriss um das Eck herum angelegt, wobei jedes Obergeschoß je drei Wohnungen umfasst. Im EG wurde für einige Jahrzehnte eine Bäckerei eingerichtet. Die gewerbliche Nutzung besteht heute nicht mehr; im Jahr 1981 wurde das EG in Wohnraum umgenutzt. Insgesamt stehen 14 Einheiten verteilt auf ca. 705m² in der Vermietung. 

Das Grundstück hat die Größe von 230m². Das Anwesen liegt im Sanierungsgebiet „Weststadt“. Auf Wunsch senden wir Ihnen gerne die Satzung über die förmliche Festlegung (vereinfachtes Verfahren) zu. Das Potenzial zur erhöhten Abschreibung ist bislang ungenutzt; ein Modernisierungsvertrag zwischen den Eigentümern und der Stadt Nürnberg wurde nicht abgeschlossen. Hierzu empfehlen wir den Gang zum Steuerberater!

In den letzten Jahren sind folgende Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt worden: Am 29.10.1981 wurde die bereits erwähnte Umnutzung in Wohnfläche im EG genehmigt. Dies umfasste tiefgreifende Maßnahmen zum Rückbau des Gewerbes und dem Umbau in zwei Wohnungen. 2003 wurde der Keller saniert (Fotodokumentation) und neue Kellerabteils für die Mieter eingerichtet. 2005 erfolgte die Neugestaltung von Gehsteig, Parkplätzen und Straße. 2008 wurde die Wohnung im OG2 rechts umfassend saniert. Ebenfalls wurde 2008 die oberste Geschoßdecke gedämmt. 2014 erfolgte die Sanierung der Kanalanschlüsse. 2015 wurde der Belag und die Abdichtung der Dachloggia im vierten OG rechts erneuert. 2016 war die Brandmauer zum Nachbarhaus zu ertüchtigen. 2016 wurde die Innenhoffassade renoviert und 2018 neue Kaminverkleidungen angebracht. 2019 wurde die Mansardenwohnung links saniert. 2020 erhielt das Treppenhaus eine Renovierung. 

Die Nettomieteinnahmen belaufen sich im Moment auf 87.648 Euro p.a. Es gibt weder Mietrückstände, noch liegen zum Zeitpunkt der Exposéerstellung Kündigungen über Mietverhältnisse vor. In den letzten drei Jahren wurde nur an einer der 14 Wohnungen eine Mietanpassung vorgenommen. Der durchschnittliche Mietzins pro Einheit beläuft sich aktuell 10,36  Euro/m². Die Übergabe der Wohnungen sind als Teil der geltenden Mietverträge mit Fotos dokumentiert, welche die Grundlage für die Abbildungen im vorliegenden Angebot darstellen. Bei Kauf werden die umfassenden Hausunterlagen übergeben.

Energieausweis

Das Gebäude ist nach Ensemlbe-Denkmalschutz von der Nachweispflicht befreit. Dennoch wurde der Bedarf bestimmt. Auf Wunsch senden wir Ihnen gerne eine Kopie des Energieausweises. Der Endenergiebedarf beträgt: 171 kWh(m²a).

Hinweise

Alle Angaben zum Objekt beruhen auf Informationen des Verkäufers, bzw. auf die zur Verfügung gestellten Unterlagen, wobei die Firma Volker Maisel Immobilien sich um möglichst aktuelle, vollständige und korrekte Angaben bemüht. Gewähr und Haftung für die Objektangaben sind ausgeschlossen. Die im Prospekt enthaltenen Illustrationen, Visualisierungen, Einrichtungsgegenstände und Fotos sind als Skizzen zu verstehen. Abgebildete Planskizzen sind nicht maßstabstreu. Sie dienen lediglich Informationszwecken. Zwischenverkauf, Vermietung und Irrtum vorbehalten. Das Angebot ist im Übrigen freibleibend.

Provision

Die Nutzung der Dienstleistungen durch die Firma Volker Maisel - Immobilien beginnt mit dem Empfang dieses Angebots. Dadurch kommt ein Vertrag zustande, der bei Kauf 2,38% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer vorsieht. Sie sind hiermit informiert, dass der Makler einen provisionspflichtigen Maklervertrag in gleicher Höhe mit dem Verkäufer abgeschlossen hat. Bei gewerblicher Anmietung beträgt der Provisionssatz 2,38 Monatskaltmieten inklusive Mehrwertsteuer. Die Courtage ist mit Wirksamkeit des Kauf- bzw. Mietvertrages verdient und fällig. Der Anspruch auf Zahlung ist nach §328 BGB unmittelbar.